Exigência de Nota Fiscal na Locação de Bens Móveis e Imóveis (NFS-e Nacional)
Texto por Valéria Nascimento e Thaís Takahashi
No dia 19 de novembro de 2025, foi publicada a Nota Técnica nº 005, pela Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e (SE/CGNFS-e), trazendo novos grupos e campos da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica que passarão a refletir as mudanças introduzidas pela Reforma Tributária do Consumo (IBS e CBS). Entre os principais pontos, destaca-se a inclusão formal da obrigatoriedade de emissão de NFS-e para operações relacionadas a bens móveis e imóveis, incluindo locação, cessão onerosa, arrendamento e outros usos remunerados.
A Nota Técnica cria, dentro da DPS/NFS-e, um grupo específico para operações que envolvem bens imóveis e locação de bens móveis, incluindo um código de serviço exclusivo para cada atividade. Conforme tabela constante da Nota Técnica, as operações envolvendo imóveis e locação de bens móveis passam a constar no grupo “99”, com subdivisões próprias, sendo:
- 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis
- 99.03.02 – Cessão Onerosa de Bens Imóveis
- 99.03.03 – Arrendamento de Bens Imóveis
- 99.03.04 – Servidão, Cessão de Uso ou de Espaço (quando não configurarem ISS)
- 99.03.05 – Permissão de Uso ou Direito de Passagem (não sujeitas a ISS)
- 99.04.01 – Locação de Bens Móveis
A Nota Técnica deixa claro que essas operações devem ser formalizadas pela NFS-e, ainda que não constituam fato gerador de ISS, uma vez que, com a Reforma Tributária do Consumo, passam a integrar a incidência de IBS e CBS.
Assim, a partir da Nota Técnica nº 005:
- A emissão da NFS-e não depende da natureza de “serviço”;
- A emissão passa a ser exigida porque a operação será tributada pelo IBS/CBS, ainda que sem incidência de ISS;
- A NFS-e nacional se torna o documento fiscal obrigatório para declarar essas operações e permitir o cálculo dos tributos.
Destacamos que em 2026, o IBS e a CBS entrarão em um período de teste, fase prevista pela Reforma Tributária para permitir a adaptação gradual de contribuintes, sistemas e administrações tributárias. Nesse primeiro ano, os dois tributos funcionarão com alíquotas simbólicas – 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS -, aplicadas apenas para fins de simulação, validação de dados e conferência de cálculos, sem impacto financeiro para o contribuinte.
O objetivo é que contribuintes e entes federativos possam testar o novo modelo, ajustar sistemas, revisar cadastros e corrigir inconsistências antes da entrada em vigor plena das alíquotas, que ocorrerá gradualmente nos anos seguintes. Durante esse período, a emissão da NFS-e já deverá observar os novos grupos e campos referentes ao IBS e CBS, garantindo o alinhamento das operações à futura estrutura tributária.
A equipe de Consultoria Tributária do DNA LAW está à disposição para prestar suporte sobre o tema e esclarecer quaisquer dúvidas.